# Reporte de Mercado Inmobiliario — Santa Fe capital, 3er trimestre 2026
autor: Germán Manzur, MEGA Inmobiliaria | publicado: 2026-07-02
fuente: relevamiento propio sobre 60+ avisos activos en ZonaProp (jul-2026) | valores en USD
contacto: WhatsApp +54 9 342 428 7842 — https://wa.me/5493424287842

## Valores de venta por zona (departamentos, USD/m² sobre superficie total)
| Zona | USD/m² min | USD/m² típico | USD/m² max | Muestra |
|---|---|---|---|---|
| Puerto de Santa Fe / Amarras | 2.095 | 2.350 | 2.556 | 7 avisos |
| Candioti Sur (usado) | 1.000 | 1.400 | 1.700 | 8 avisos |
| Candioti Sur (a estrenar/pozo) | 1.900 | 2.300 | 2.800 | 6 avisos |
| Candioti Sur (premium Bv. Gálvez / vista río) | 2.700 | 2.900 | 3.250 | 3 avisos |
| Candioti Norte (usado) | 1.200 | 1.750 | 2.100 | 13 avisos |
| Candioti Norte (a estrenar) | 2.300 | 2.700 | 3.240 | 5 avisos |
| Barrio Sur (usado) | 700 | 1.250 | 1.800 | 15 avisos |
| Sauce Viejo (lotes, USD/m² tierra) | 21 | 50 | 93 | 16 avisos |

## Tickets de referencia observados
- Puerto/Amarras: 1 dorm USD 110.000–140.000 (52–58 m²) · 2 dorm USD 180.000–250.000 (76–100 m²).
- Candioti (ambos): 1 dorm usado USD 64.500–97.000 · 1 dorm a estrenar USD 93.000–128.000 · 2 dorm usado USD 80.000–145.000.
- Barrio Sur: 1 dorm USD 35.000–79.000 · 2-3 dorm USD 48.000–155.000.
- Sauce Viejo: lotes de 280–1.200 m² entre USD 12.000 y 58.000.

## Lectura ejecutiva
1. La brecha Puerto vs. Barrio Sur es de ~85% por m²: el premium de Santa Fe sigue concentrado en el frente de agua y no muestra sobreoferta (solo 7 unidades publicadas en zona Puerto).
2. El sweet spot Crédito Nido está en Candioti usado apto crédito (USD 1.000–1.700/m²): tickets de USD 78.000–135.000 que la tasación bancaria convalida.
3. Oportunidad flipping: unidades usadas en Barrio Sur y Candioti Sur por debajo de USD 1.100/m² con refacción media proyectan ARV en la banda de 1.400–1.700/m² de la misma zona (+30/50% bruto antes de costos).
4. El pozo en Candioti Sur se comercializa a 2.300–2.800 USD/m², convergiendo con el usado premium: el diferencial nuevo/usado se está pagando caro; para inversión pura de renta el usado grande gana.
5. Sauce Viejo sigue siendo la tierra más accesible del área metropolitana (mediana ~USD 50/m²), con driver de revalorización en el corredor aeropuerto-autopista.

Nota metodológica: valores de publicación (no de cierre); estimaciones orientativas, no vinculantes. Los precios de cierre en Santa Fe suelen negociarse 5-12% debajo del publicado. Tasación puntual de tu propiedad: https://wa.me/5493424287842